Was kostet eine Halle mit 150, 1.000 oder 5.000 m²?

Was kostet eine Halle mit 1000 qm zur Miete? Bei einer Kaltmiete um 7 € je m², einem kleinen Büroanteil und üblichen Nebenkosten landen Sie in NRW bei knapp 8.700 € netto im Monat, mit Umsatzsteuer bei gut 10.300 €. Eine Halle mit 150 m² kostet nach derselben Logik gut 1.800 € brutto, eine mit 5.000 m² knapp 50.000 €. Die genauen Werte hängen von Lage, Ausstattung und Vertrag ab.

Alle Preise in den folgenden Rechnungen sind Annahmen. Sie orientieren sich an veröffentlichten Durchschnittsmieten und Betriebskostenbenchmarks, sind aber keine Angebote und keine Marktwerte für ein bestimmtes Objekt. Der Nutzen liegt im Rechenweg: Am Ende soll keine Position fehlen.

Die Grundlage: Was Hallen derzeit im Schnitt kosten

Als Orientierung dienen die Durchschnittsmieten für Lager- und Logistikflächen von BNP Paribas Real Estate für die ersten drei Quartale 2026: 7,10 € je m² in Düsseldorf¹, 6,80 € in Köln² und 6,80 € im Ruhrgebiet³. Für die Nebenkosten liefert der NEO Logistics Impact Report einen Anhaltspunkt: In rund 250 untersuchten Logistikhallen lagen die Betriebskosten 2024 bei durchschnittlich 11,50 € je m² Brutto-Grundfläche und Jahr, umgerechnet knapp 0,96 € im Monat.⁴ Unsere Ansätze liegen darüber, weil kleinere und ältere Hallen sowie Mehrmieterobjekte je m² meist teurer sind und weil sich die Mietfläche kleiner rechnet als die Brutto-Grundfläche. Diese Werte stammen überwiegend aus größeren Abschlüssen. Für kleine Hallen setzen wir in den Beispielen deshalb bewusst einen höheren Quadratmeterpreis an. Warum kleine Flächen pro m² teurer sind und welche Faktoren den Preis treiben, steht ausführlich im Artikel zum Mietpreis für Hallen pro m².

Für alle drei Beispiele gelten diese gemeinsamen Annahmen:

• Der Vermieter hat zur Umsatzsteuer optiert, es kommen 19 Prozent auf Miete und Nebenkosten.
• Die Nebenkosten werden als monatliche Vorauszahlung je m² Gesamtmietfläche gezahlt.
• Die Kaution beträgt drei Monatsmieten inklusive Nebenkosten und Umsatzsteuer.
• Eine Maklerprovision ist nicht eingerechnet, weil sie je nach Vereinbarung anfällt oder nicht.

Rechenbeispiel 1: kleine Halle mit 150 m²

Typisch für Handwerksbetriebe, kleine Onlinehändler oder als Ersatzteillager: eine Einheit in einem Gewerbepark mit einem ebenerdigen Tor, kleinem Büro und WC.

Die Nebenkosten sind hier pro Quadratmeter höher angesetzt als bei großen Hallen. Das ist realistisch: In Gewerbeparks werden Hof, Beleuchtung, Winterdienst und Verwaltung auf viele kleine Einheiten verteilt, und der Verwaltungsaufwand je Mieter ist hoch.

Rechenbeispiel 2: Halle mit 1.000 m²

Eine typische Größe im Mittelstand: ein mittelständischer Großhändler oder Produktionsbetrieb mit Lager, zwei Toren und Büroräumen für fünf bis zehn Mitarbeitende.

Beachten Sie die gewichtete Kaltmiete: 7.375 € geteilt durch 1.000 m² ergibt 7,38 € je m², obwohl die Halle selbst mit 7,00 € angeboten wird. Der Büroanteil von 15 Prozent macht den Unterschied.

Rechenbeispiel 3: Logistikhalle mit 5.000 m²

Eine moderne Halle für einen Logistikdienstleister oder ein Handelsunternehmen mit Rampentoren, Bürotrakt und befestigter Freifläche für Wechselbrücken.

Bei dieser Größe ist eine Barkaution von fast 150.000 € für viele Unternehmen eine echte Liquiditätsbelastung. Meist wird stattdessen eine Bankbürgschaft gestellt. Welche Formen es gibt und was verhandelbar ist, erklärt der Artikel zur Kaution im Gewerbemietvertrag.

Die drei Hallen im Vergleich

Die Kaltmiete je m² bezieht sich nur auf Halle und Büro. Beim 5.000-m²-Beispiel sind das 33.960 € geteilt durch 5.000 m², also 6,79 €; die Miete für die Freifläche steht in einer eigenen Zeile.

Was die Halle über die Laufzeit kostet

Gewerbemietverträge für Hallen laufen selten kürzer als drei Jahre, häufig fünf oder zehn. Die Monatsmiete der ersten Rechnung ist deshalb nur ein Ausschnitt. Für das 1.000-m²-Beispiel sieht die Fünfjahresrechnung so aus, wenn die Kaltmiete jährlich um 2 Prozent steigt (Annahme, etwa über eine Staffel oder einen Index) und die Nebenkosten konstant bleiben:

Zusammen sind das rund 538.600 € netto über fünf Jahre, ohne Umsatzsteuer und ohne Einmalkosten. Der Zuwachs von 2 Prozent ist eine Annahme. Zum Vergleich: Der Verbraucherpreisindex stieg 2022 um 6,9 Prozent und 2023 um 5,9 Prozent, 2024 und 2025 jeweils um 2,2 Prozent.⁵ Wie stark eine Indexklausel in einem Jahr mit hoher Inflation zuschlägt, zeigt der Vergleich Indexmiete oder Staffelmiete.

Einmalkosten, die in keiner Monatsmiete stehen

Neben der laufenden Miete fallen Kosten an, die viele Budgets unterschätzen:

• Kaution oder Bürgschaft: bei Bürgschaften eine jährliche Avalprovision der Bank, deren Höhe von Ihrer Bonität abhängt
• Einrichtung: Regale, Anfahrschutz, Beleuchtung im Arbeitsbereich, IT und Netzwerk
• Umbauten: zusätzliche Büros, Sozialräume, Elektroinstallation für Maschinen; vorher klären, wer zahlt und ob beim Auszug zurückgebaut werden muss
• Genehmigungen: Bei geänderter Nutzung kann eine Baugenehmigung nötig sein, mit Kosten für Planer und Gutachten
• Umzug: Transport, doppelte Miete in der Übergangszeit, Produktionsausfall
• Maklerprovision: falls vereinbart, im Gewerbe frei verhandelbar
• Rückbau beim Auszug: oft vergessen, weil er erst Jahre später fällig wird

Die doppelte Miete beim Umzug wird am häufigsten unterschätzt. Wer seine alte Halle mit sechs Monaten Frist kündigen muss und die neue erst drei Monate später nutzen kann, zahlt mehrere Monate lang zwei Mieten. Der Kündigungstermin der alten Fläche gehört deshalb in jede Kostenrechnung.

So rechnen Sie Ihre eigene Halle durch

1. Flächen aufteilen

   Halle, Büro, Sozialräume, Mezzanine und Freifläche einzeln erfassen, jeweils mit eigenem Preis.

2. Nebenkosten ansetzen

   Die Vorauszahlung aus dem Angebot nehmen und mit der letzten Abrechnung abgleichen. Fehlt sie, mit einer vorsichtigen Annahme rechnen.

3. Steuer klären

   Optiert der Vermieter zur Umsatzsteuer? Für vorsteuerabzugsberechtigte Mieter neutral, sonst ein echter Kostenblock.

4. Laufzeit hochrechnen

   Die Miete über die feste Laufzeit mit einer realistischen jährlichen Steigerung berechnen.

5. Einmalkosten addieren

   Kaution, Einrichtung, Umbau, Umzug und Rückbau grob schätzen und auf die Laufzeit verteilen.