Kaution und Bürgschaft im Gewerbemietvertrag

Für die Kaution im Gewerbemietvertrag gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Die Begrenzung auf drei Monatsmieten gilt nur für Wohnungen. Bei Hallen sind nach unserer Erfahrung drei bis sechs Monatsmieten üblich, gestellt als Barkaution oder häufiger als Bankbürgschaft. Höhe, Form, Verzinsung und Rückzahlung regelt allein der Vertrag.

Das macht die Kaution zu einem echten Verhandlungspunkt. Für ein mittelständisches Unternehmen ist es ein Unterschied, ob 30.000 € oder 60.000 € für zehn Jahre auf einem Konto des Vermieters liegen oder ob eine Bürgschaft die Kreditlinie belastet.

Warum für Gewerbe keine Kautionsgrenze gilt

Die Vorschrift zur Mietsicherheit im Wohnraummietrecht, § 551 BGB, begrenzt die Kaution auf drei Monatsmieten, erlaubt die Zahlung in drei Raten und verlangt eine getrennte, verzinsliche Anlage. Für Gewerbeflächen gilt sie nicht: § 578 BGB, der regelt, welche Vorschriften auf andere Räume übertragen werden, nennt § 551 nicht.¹

Grenzen setzt nur die allgemeine Vertragskontrolle. Eine Kautionsklausel in einem vorformulierten Vertrag ist unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Wo genau diese Grenze liegt, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob der Vermieter vorab in Umbauten investiert. Bei normalen Hallenmietverträgen kommt es darauf selten an. Die eigentliche Frage ist, was angemessen ist.

Welche Höhe angemessen ist

Eine Faustregel, an der sich viele Vermieter orientieren: Die Sicherheit soll die Miete für den Zeitraum decken, den eine Räumung im schlimmsten Fall dauert, plus mögliche Schäden und Rückbaukosten. Daraus ergeben sich typische Spannen:

Klären Sie, worauf sich „Monatsmiete“ bezieht. Ob die Nettokaltmiete, die Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder zusätzlich die Umsatzsteuer gemeint ist, macht bei einer großen Halle schnell mehrere tausend Euro aus.

Barkaution, Bürgschaft oder Versicherung: die Formen im Vergleich

Barkaution: einfach, aber mit Insolvenzrisiko

Bei der Barkaution überweisen Sie den Betrag an den Vermieter. Ob er das Geld im Gewerbe auch ohne Vereinbarung getrennt von seinem Vermögen anlegen muss, wird nicht einheitlich beurteilt; eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht wie bei Wohnungen gibt es nicht. Ist die Kaution nicht getrennt angelegt und wird der Vermieter insolvent, kann sie verloren sein.² Ob ohne ausdrückliche Vereinbarung Zinsen geschuldet sind, wird unterschiedlich beurteilt. Regeln Sie beides im Vertrag: Anlage auf einem gesonderten Treuhand- oder Kautionskonto, Zinsen stehen dem Mieter zu.

Bankbürgschaft: der Standard bei größeren Hallen

Die Bank verpflichtet sich, bis zur vereinbarten Höhe für Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag einzustehen. Üblich ist eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft, also ohne das Recht der Bank, den Vermieter zuerst auf eine Zwangsvollstreckung gegen Sie zu verweisen. Das ist marktüblich und für Sie unproblematisch.

Anders die Bürgschaft auf erstes Anfordern: Hier muss die Bank zahlen, sobald der Vermieter es verlangt, ohne Prüfung, ob sein Anspruch berechtigt ist. Sie müssen das Geld anschließend selbst zurückfordern. Diese Form sollten Sie ablehnen, wenn es irgend geht.

Kautionsversicherung

Einige Versicherer bieten Mietkautionsbürgschaften für Gewerbemieter an. Der Vorteil: Ihre Kreditlinie bei der Hausbank bleibt frei. Der Vermieter muss die Versicherung allerdings als Sicherheit akzeptieren. Klären Sie das vor Vertragsschluss und nicht erst bei der Übergabe.

Rechenbeispiel: Was die Form der Sicherheit kostet

Annahmen für eine Halle mit 1.000 m²: Monatsmiete einschließlich Nebenkosten und Umsatzsteuer 10.323,25 € (wie im Artikel mit den Rechenbeispielen für 150, 1.000 und 5.000 m²). Avalprovision der Bank angenommen mit 1,5 Prozent pro Jahr; den tatsächlichen Satz nennt Ihnen Ihre Bank je nach Bonität.

Welche Variante günstiger ist, hängt davon ab, was Ihr Unternehmen mit der gebundenen Liquidität sonst verdienen oder an Zinsen sparen würde. Für wachsende Unternehmen ist die Bürgschaft fast immer die bessere Wahl, weil Liquidität im Aufbau knapper ist als Kreditrahmen. Für kleine Hallen mit überschaubarer Kaution ist ein verpfändetes Kautionskonto eine saubere Lösung.

Wann die Kaution fällig ist und was bei Nichtzahlung passiert

Anders als bei Wohnungen gibt es im Gewerbe kein gesetzliches Recht auf Ratenzahlung. Meist ist die Sicherheit vor der Übergabe der Halle zu leisten, und der Vermieter darf die Schlüssel bis dahin zurückhalten, wenn der Vertrag das vorsieht. Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, ist das nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann; der Vermieter muss den Mieter nicht erst auf Zahlung verklagen (Urteil vom 21.03.2007, XII ZR 36/05).³ Weil es um eine Pflichtverletzung geht, setzt die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB in der Regel eine erfolglose Abmahnung oder Fristsetzung voraus.⁴

Planen Sie bei einer Bankbürgschaft genug Vorlauf ein. Zwischen Anfrage bei der Bank und Ausstellung der Urkunde vergehen je nach Institut und Unterlagen oft mehrere Wochen.

Was bei einem Eigentümerwechsel mit der Kaution passiert

Wird die Halle verkauft, tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein, und zwar einschließlich der Rechte und Pflichten aus der Sicherheit.⁵ Kann der Mieter die Kaution am Ende vom neuen Eigentümer nicht zurückbekommen, haftet der frühere Vermieter weiter. Das Gesetz spricht in dieser Vorschrift zwar von Wohnraum, sie gilt über § 578 BGB aber auch für Gewerberäume.¹ Bewahren Sie Zahlungsbelege und Bürgschaftsurkunden trotzdem sorgfältig auf.

Rückzahlung: wie lange der Vermieter Zeit hat

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf nach dem Auszug prüfen, ob noch Ansprüche bestehen, etwa wegen Schäden, Rückbau oder einer ausstehenden Nebenkostenabrechnung. Als angemessene Prüfungsfrist gelten in der Praxis meist drei bis sechs Monate.² Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, darf er einen angemessenen Teil länger einbehalten, aber nicht die ganze Kaution.

Bei einer Bürgschaft fordern Sie die Bürgschaftsurkunde zurück und geben sie Ihrer Bank. Erst dann endet die Avalprovision. Viele Unternehmen zahlen jahrelang für Bürgschaften auf längst beendete Mietverhältnisse, weil niemand die Urkunde zurückgefordert hat.

Checkliste für die Kautionsklausel

• Höhe und Bemessungsgrundlage (netto kalt, mit Nebenkosten, mit Umsatzsteuer) eindeutig
• Form der Sicherheit frei wählbar oder Bankbürgschaft ausdrücklich zugelassen
• Keine Bürgschaft auf erstes Anfordern
• Bei Barkaution: getrennte Anlage auf Treuhand- oder Kautionskonto, Zinsen für den Mieter
• Austauschrecht: Barkaution später gegen Bürgschaft tauschbar
• Stufenregelung nach einigen Jahren pünktlicher Zahlung
• Frist für Rückgabe und Höhe eines möglichen Einbehalts für die letzte Nebenkostenabrechnung

Wie die Kaution mit den übrigen Klauseln zusammenspielt, zeigt der Artikel zum Gewerbemietvertrag für Hallen. Wann Sie aus dem Vertrag wieder herauskommen, steht unter Kündigungsfristen im Gewerbemietvertrag.