Indexmiete oder Staffelmiete im Gewerbe? Ein Vergleich mit Zahlen

Bei einer Indexmiete im Gewerbe folgt die Miete automatisch dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, bei einer Staffelmiete steigt sie zu festen Terminen um vorab festgelegte Beträge. Eine automatische Indexklausel ist nach dem Preisklauselgesetz nur zulässig, wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre läuft, der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet oder der Mieter die Laufzeit per Option auf mindestens zehn Jahre verlängern kann. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom März 2026 müssen vorformulierte Klauseln außerdem die AGB-Kontrolle bestehen.

Welche Variante günstiger ist, weiß vorher niemand. Sehr genau sagen lässt sich aber, welches Risiko Sie jeweils tragen und an welchen Stellschrauben einer Klausel Sie drehen können. Die Vergleichsrechnung weiter unten nutzt die tatsächliche Inflation der Jahre 2022 bis 2025.

Warum Gewerbemieten überhaupt angepasst werden

Bei Wohnungen gibt es gesetzliche Wege zur Mieterhöhung, etwa die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Für Gewerbeflächen gelten diese Vorschriften nicht.¹ Ohne Vereinbarung bleibt die Miete während der festen Laufzeit gleich. Vermieter sichern sich deshalb mit einer Wertsicherungsklausel ab, und bei Laufzeiten von fünf oder zehn Jahren ist das auch legitim.

Für Sie als Mieter ist deshalb vor allem offen, wie die Miete steigt: berechenbar oder an die Inflation gekoppelt, sofort oder erst ab einer Schwelle, voll oder anteilig.

Indexmiete im Gewerbe: die Regeln des Preisklauselgesetzes

Grundsätzlich verbietet das Preisklauselgesetz, dass sich eine Geldschuld automatisch nach dem Preis anderer Güter richtet.² Für Mietverträge gibt es eine Ausnahme: Eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex ist erlaubt, wenn die Zahlungen für mindestens zehn Jahre zu leisten sind, der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet oder der Mieter das Recht hat, den Vertrag auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.³

Zusätzlich darf die Klausel keine Seite unangemessen benachteiligen. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Fall, dass ein Preisanstieg die Miete erhöht, ein Preisrückgang sie aber nicht senkt.⁴ Eine Indexklausel, die nur nach oben wirkt, ist also angreifbar.

Verstößt eine Klausel gegen das Preisklauselgesetz, wird sie nicht rückwirkend unwirksam, sondern erst ab dem Zeitpunkt, an dem ein Gericht den Verstoß rechtskräftig feststellt, sofern nichts anderes vereinbart ist.⁵ Diese Schonung gilt aber nur für Verstöße gegen das Preisklauselgesetz selbst, wie der nächste Abschnitt zeigt.

AGB-Kontrolle seit dem BGH-Urteil 2026

Mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass vorformulierte Wertsicherungsklauseln in Gewerbemietverträgen neben dem Preisklauselgesetz auch der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen.⁶ Beide Regelwerke verfolgen unterschiedliche Ziele, deshalb verdrängt das eine das andere nicht. Eine Klausel, die mit dem Preisklauselgesetz vereinbar ist, kann trotzdem unwirksam sein, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt oder intransparent ist.

Die Folge ist erheblich: Scheitert eine Klausel an der AGB-Kontrolle, ist sie von Anfang an unwirksam. Die Schonfrist des § 8 Preisklauselgesetz greift dann nicht. Bereits gezahlte Erhöhungen kann der Mieter im Rahmen der Verjährung zurückfordern.⁶

Im entschiedenen Fall lag der Ausgangsindex mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn, die Miete wäre also schon für eine Zeit angepasst worden, in der der Mieter die Fläche noch gar nicht nutzte. Zusätzlich war die Klausel widersprüchlich: Sie sprach von einer automatischen Anpassung und verlangte gleichzeitig eine schriftliche Aufforderung.⁶ Prüfpunkte für eigene Verträge sind daher vor allem der Basismonat, ein klar beschriebener Anpassungsmechanismus und eine nachvollziehbare Berechnung.

Was gilt bei weniger als zehn Jahren Laufzeit?

Dann ist eine automatische Indexklausel nicht von dieser Ausnahme gedeckt. Zulässig bleiben Klauseln, die bei einer Indexänderung nur einen Anspruch auf Neuverhandlung auslösen und Raum für eine Festlegung nach Billigkeit lassen, sogenannte Leistungsvorbehalte.² In der Praxis wählen Vermieter bei kürzeren Laufzeiten meist die Staffelmiete.

Staffelmiete im Gewerbe: planbar, aber nicht automatisch fair

Bei der Staffelmiete steht im Vertrag, ab wann die Miete um welchen Betrag oder Prozentsatz steigt, zum Beispiel jedes Jahr um 2,5 Prozent. Anders als bei Wohnungen gibt es im Gewerbe keine gesetzlichen Vorgaben zu Mindestabständen oder Höhe der Stufen.¹

Der große Vorteil ist die Planbarkeit: Sie kennen Ihre Miete für jedes Jahr der Laufzeit schon heute. Der Nachteil ist das umgekehrte Risiko. Liegt die Inflation über Jahre unter der vereinbarten Staffel, zahlen Sie mehr als bei einer Indexmiete, und eine Senkung ist nicht vorgesehen.

Vergleichsrechnung: Index gegen Staffel, 2022 bis 2025

Das folgende Beispiel nutzt die tatsächlichen Jahresdurchschnitte des Verbraucherpreisindex (Basis 2020 = 100): 110,2 im Jahr 2022, 116,7 im Jahr 2023, 119,3 im Jahr 2024 und 121,9 im Jahr 2025.⁷ Vereinfachend wird jeweils zum Jahresbeginn mit dem Durchschnitt des Jahres angepasst. In echten Verträgen zählt meist ein bestimmter Monatswert.

Annahmen: Halle mit 1.000 m², Startmiete 7.000 € netto kalt im Monat ab 2022.

Ohne jede Anpassung hätten Sie in vier Jahren 336.000 € gezahlt. Die volle Indexmiete kostete in diesem Zeitraum also rund 20.800 € mehr, die Staffel rund 12.800 € mehr. Die Indexklausel mit Schwelle griff erst, als der Index um mehr als 10 Prozent gestiegen war, und war über diese vier Jahre die günstigste Variante. Im Jahr der ersten Anpassung ist sie allerdings so hoch wie die volle Indexmiete.

Die Jahre 2022 und 2023 waren Ausnahmejahre mit 6,9 und 5,9 Prozent Inflation.⁸ In den Jahren 2024 und 2025 lag die Rate bei jeweils 2,2 Prozent. In einer solchen Phase wäre eine Staffel mit 2,5 Prozent die teurere Lösung gewesen.

Die Stellschrauben einer Indexklausel

Eine Indexklausel ist kein Standardbaustein. Diese vier Details entscheiden, wie teuer sie wird:

Punkte oder Prozent: ein kleiner Unterschied mit Folgen

Bei einem Indexstand von 110,2 bedeutet eine Schwelle von 10 Punkten, dass die Miete ab 120,2 angepasst wird. Eine Schwelle von 10 Prozent greift erst ab 121,2. Weil der Index seit 2020 deutlich über 100 liegt, werden Punkteschwellen schneller erreicht als Prozentschwellen. Achten Sie auf das Wort im Vertrag.

Weitergabequote

Eine Quote von 80 Prozent hätte die Erhöhung im Beispiel für 2025 von 7.743 € auf rund 7.595 € reduziert. Das sind knapp 150 € im Monat, bei einer Halle mit 1.000 m² und zehn Jahren Laufzeit eine spürbare Summe. Vermieter akzeptieren das eher, wenn sie dafür an anderer Stelle Sicherheit bekommen, etwa durch eine längere Laufzeit.

Welche Variante zu welcher Halle passt

Für kleine und mittlere Hallen mit Laufzeiten bis fünf Jahre ist eine moderate Staffel meist die bessere Wahl. Sie können planen, und eine automatische Indexklausel wäre bei dieser Laufzeit ohnehin nicht zulässig. Achten Sie darauf, dass die Stufen nicht über dem liegen, was Sie langfristig als Inflation erwarten.

Bei zehn Jahren und mehr ist die Indexmiete marktüblich. Dann lohnt es sich, über die Ausgestaltung zu verhandeln: Schwelle in Prozent, Weitergabe unter 100 Prozent, Wirkung in beide Richtungen. Eine Kombination aus Staffel und Index, die nur die jeweils höhere Erhöhung gelten lässt, sollten Sie nicht akzeptieren.

Wie sich eine jährliche Steigerung auf die Gesamtkosten einer Halle auswirkt, zeigen die Rechenbeispiele für 150, 1.000 und 5.000 m². Welche weiteren Klauseln Sie prüfen sollten, steht im Artikel zum Gewerbemietvertrag für Hallen.