Mietpreis für Hallen pro m²: Was 2026 in NRW gezahlt wird

Der Mietpreis für eine Lagerhalle pro qm liegt in den großen Märkten Nordrhein-Westfalens 2026 im Durchschnitt bei rund 6,80 bis 7,10 € netto kalt im Monat. Für moderne Logistikflächen in Top-Lagen werden 8,10 bis 8,85 € erreicht. Ältere Hallen in Randlagen liegen darunter, kleine Einheiten unter 1.000 m² oft darüber.

Diese Spanne ist ein Startpunkt, kein Preisschild. Welcher Wert für eine bestimmte Halle realistisch ist, hängt von wenigen Faktoren ab, die sich vor der Besichtigung prüfen lassen.

Was Hallen in NRW pro Quadratmeter kosten

Die verlässlichsten öffentlichen Zahlen stammen aus den Marktberichten der großen Maklerhäuser. Sie werten abgeschlossene Mietverträge für Lager- und Logistikflächen aus, keine Angebotspreise. Die folgende Tabelle nutzt durchgehend dieselbe Quelle und denselben Zeitraum, damit die Werte vergleichbar sind.

Für ganz Nordrhein-Westfalen nennt CBRE für das Jahr 2025 eine Spitzenmiete von 8,90 € je m².⁴

Hinter den drei Zeilen stecken unterschiedliche Entwicklungen. In Köln ist das Angebot besonders knapp, vor allem bei modernen Hallen und im Stadtgebiet. Die Spitzenmiete stieg im dritten Quartal um 40 Cent, BNP erwartet bis Jahresende eine stabile bis leicht steigende Entwicklung.² In Düsseldorf lag der Flächenumsatz 11 Prozent unter dem sehr starken Vorjahr, aber noch gut 12 Prozent über dem Zehnjahresschnitt; einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete erwartet BNP dort kurzfristig nicht.¹ Im Ruhrgebiet zogen die Mieten nach einem Rekordumsatz von 484.000 m² nur leicht an, bis Jahresende rechnet BNP mit marginalen Veränderungen.³ Pauschal von „weiter steigenden Mieten“ zu sprechen, wäre also zu grob.

Durchschnittsmiete und Spitzenmiete: Was die Werte bedeuten

Die beiden Begriffe werden oft verwechselt, dabei messen sie Verschiedenes.

Die Spitzenmiete ist der Wert, den die teuersten Abschlüsse eines Marktes erreichen, meist das obere Segment moderner Flächen in sehr guter Lage. Für eine 20 Jahre alte Halle ist sie keine Referenz, auch wenn ein Exposé gern in ihre Nähe rückt.

Die Durchschnittsmiete bildet die erfassten Verträge im Mittel ab. Erfasst werden die Abschlüsse, von denen die Maklerhäuser wissen, und das sind überwiegend mittlere und große Flächen. Viele kleinere Vermietungen laufen direkt zwischen Eigentümer und Mieter und tauchen in keiner Statistik auf. Wer eine Halle mit 400 m² sucht, findet seinen Preis deshalb eher über vergleichbare Angebote in derselben Lage als über einen Marktbericht.

Wovon der Mietpreis einer Lagerhalle abhängt

Sechs Faktoren erklären in der Praxis den größten Teil der Preisunterschiede. Die Reihenfolge entspricht grob ihrem Gewicht.

Warum kleine Hallen pro m² teurer sind

Eine Halle mit 300 m² braucht ein Tor, Sanitärräume, eine Zufahrt und einen Stromanschluss, genau wie eine Halle mit 3.000 m². Diese Fixkosten verteilen sich auf weniger Fläche. Zur Nachfrage gibt es nur Teilinformationen: In Köln hat sich das Volumen der Abschlüsse bis 5.000 m² in den ersten drei Quartalen 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdreifacht.² Hallen unter 1.000 m² erfasst die Statistik allerdings nur teilweise. Der Quadratmeterpreis liegt deshalb häufig über dem Marktdurchschnitt, obwohl die Gesamtmiete natürlich niedriger ist.

Büroflächen werden separat bepreist

In den meisten Exposés stehen zwei oder drei Preise: einer für die Halle, einer für Büro- und Sozialflächen, manchmal einer für Freiflächen. Büroflächen in einer Gewerbehalle kosten pro Quadratmeter in der Regel mehr als die Hallenfläche, Freiflächen deutlich weniger. Wer nur den Hallenpreis vergleicht, übersieht schnell einen erheblichen Teil der Miete.

Mietpreis berechnen: von der Quadratmetermiete zur Monatsmiete

Die Monatsmiete ergibt sich aus Preis und Fläche, und bei der Fläche fangen die Unterschiede an: Nicht jede Mietfläche wird gleich gemessen.

1. Mietfläche klären: Fragen Sie, nach welcher Methode gemessen wurde. In Deutschland ist für Gewerbeflächen die Richtlinie der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) verbreitet, verbindlich ist sie nur, wenn der Vertrag sie nennt. Abweichungen zwischen Exposé und Aufmaß von einigen Prozent sind nicht ungewöhnlich.
2. Flächenarten trennen: Halle, Büro, Sozialräume, Mezzanine, Freifläche. Jede Art mit ihrem eigenen Preis.
3. Nebenkosten addieren: Vorauszahlung oder Pauschale je m², dazu gegebenenfalls Verwaltungskosten. Welche Positionen üblich sind, steht im Artikel zu den Nebenkosten einer Gewerbehalle.
4. Umsatzsteuer prüfen: Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, kommen 19 Prozent auf Miete und Nebenkosten. Das ist nach § 9 UStG nur möglich, wenn Sie als Mieter Unternehmer sind und die Fläche für Umsätze nutzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.⁵ Für die meisten Unternehmen ist das ein Durchlaufposten, für Ärzte, Versicherungsvermittler oder Vereine nicht.
5. Laufzeit einbeziehen: Eine Mietanpassung über Index oder Staffel verändert die Miete jedes Jahr. Wie stark, zeigt der Vergleich von Indexmiete und Staffelmiete.

Ein durchgerechnetes Beispiel für drei Hallengrößen finden Sie im Artikel Was kostet eine Halle mit 150, 1.000 oder 5.000 m²?.

Was der knappe Markt für Ihre Verhandlung bedeutet

Der Flächenumsatz mit Lager- und Logistikflächen lag in Nordrhein-Westfalen 2025 bei rund 1,27 Mio. m², der Leerstand bei großen Logistikflächen bei 3,2 Prozent.⁴ So wenig freie Fläche stärkt die Vermieter. Auf einen deutlichen Preisrückgang zu warten, ist deshalb keine Strategie; realistischer ist, dass die Mieten auf dem erreichten Niveau verharren. Wer eine passende Halle findet, sollte intern schnell entscheiden können.

Wie viel Verhandlungsspielraum es gibt

Die Quadratmetermiete ist nur eine Stellschraube. Gerade in einem engen Markt bewegen sich Vermieter häufiger bei anderen Punkten als beim nominalen Preis.

• Mietfreie Zeit zu Beginn, etwa für den Einbau von Regalen
• Ausbauten auf Kosten des Vermieters, etwa zusätzliche Büros oder ein weiteres Tor
• Laufzeit: Längere Bindung gegen niedrigere Miete oder bessere Indexregelung
• Optionen: Verlängerungsrecht zu festgelegten Konditionen
• Nebenkosten: Obergrenze für Verwaltungskosten oder Instandhaltung

Bei Bestandshallen ist ein Abschlag von der Angebotsmiete eher bei längerem Leerstand drin als bei Flächen, für die es mehrere Interessenten gibt. Eine mietfreie Zeit ist für Vermieter oft attraktiver als ein niedrigerer Preis, weil die Nominalmiete den Wert der Immobilie bestimmt. Rechnen Sie beide Varianten über die gesamte Laufzeit durch.

Checkliste: Angebote richtig vergleichen

• Mietfläche je Flächenart und Messmethode schriftlich bestätigen lassen
• Preise für Halle, Büro und Freifläche getrennt erfassen
• Nebenkostenvorauszahlung und letzte Abrechnung anfordern
• Umsatzsteueroption des Vermieters klären
• Art der Mietanpassung (Index, Staffel, keine) und Beginn notieren
• Einmalkosten erfassen: Kaution, Ausbau, Rückbau, gegebenenfalls Provision
• Gesamtkosten über die feste Laufzeit berechnen, nicht nur die erste Monatsmiete