Kündigungsfristen im Gewerbemietvertrag: Termine und Ausstiege

Die gesetzliche Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag beträgt für Geschäftsräume knapp sechs Monate: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen und wirkt zum Ende des nächsten Vierteljahres. Sie gilt aber nur für unbefristete Verträge oder wenn der Vertrag nichts anderes regelt. Ein befristeter Gewerbemietvertrag lässt sich während der festen Laufzeit nicht ordentlich kündigen, nur aus besonderen Gründen.

Für Hallen ist die Unterscheidung entscheidend, denn die meisten Verträge sind befristet. Wer umziehen will, braucht deshalb zuerst einen Blick in den eigenen Vertrag und dann einen Kalender.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume

Für Mietverhältnisse über Geschäftsräume regelt § 580a Abs. 2 BGB: Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.¹ Diese Frist gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen.

Der große Unterschied zur Wohnung: Der Vermieter braucht keinen Kündigungsgrund. Die Vorschriften über das berechtigte Interesse, etwa Eigenbedarf, gelten nur für Wohnraum und werden von § 578 BGB nicht auf Gewerberäume übertragen.² Ein unbefristeter Hallenmietvertrag kann also jederzeit mit gesetzlicher Frist beendet werden, von beiden Seiten.

Terminübersicht: Wann die Kündigung zugehen muss

Verpassen Sie den Stichtag um einen Tag, verschiebt sich das Ende um ein volles Quartal. Eine Kündigung, die am vierten Werktag im Januar ankommt, beendet den Vertrag erst zum 30. September. Bei einer Halle mit 10.000 € Monatsmiete sind das 30.000 €, die ein Tag Verspätung kostet.

Maßgeblich ist der Zugang beim Vermieter, nicht das Absendedatum. Für die gleichlautende Frist bei Wohnraum hat der Bundesgerichtshof den Samstag als Werktag mitgezählt (Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04); offen gelassen hat er, ob sich die Frist verlängert, wenn der dritte Werktag selbst ein Samstag ist.³ Für Geschäftsräume dürfte dasselbe gelten. Planen Sie trotzdem so, dass die Kündigung spätestens am ersten Werktag des Quartals ankommt.

Sonderfall Freifläche

Mieten Sie nur eine Freifläche oder einen Lagerplatz ohne Gebäude, handelt es sich rechtlich um ein Grundstück, nicht um Geschäftsräume. Dann gilt bei monatlicher Miete eine kürzere Frist: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats.¹ Bei einer Halle mit zugehöriger Hoffläche bleibt es bei der Frist für Geschäftsräume.

Vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen

Die gesetzliche Frist kann im Gewerbemietvertrag geändert werden, länger oder kürzer. Kündigungsfristen von zwölf Monaten sind bei Hallen nicht ungewöhnlich, weil der Vermieter Zeit für die Nachvermietung braucht und Sie Zeit für die Suche nach einer neuen Fläche. Prüfen Sie, ob die Frist für beide Seiten gleich ist. Eine kurze Frist nur für den Vermieter ist ein Warnsignal.

Befristeter Vertrag: Wann Sie trotzdem herauskommen

Während einer festen Laufzeit ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Wer nach drei Jahren eines Zehnjahresvertrags aus der Halle will, hat nur wenige Wege. Die folgende Tabelle zeigt sie mit ihren Voraussetzungen.

Formmangel: seit 2025 selten ein Ausweg

Früher war die verletzte Schriftform der klassische Hebel, um aus einem langen Vertrag herauszukommen. Seit dem 1. Januar 2025 genügt die Textform, also schon ein Austausch per E-Mail.⁸ Die Übergangsfrist für Altverträge ist am 1. Januar 2026 abgelaufen.⁸ Fehlt die Form, gilt der Vertrag zwar weiterhin als unbefristet und ist mit gesetzlicher Frist kündbar.⁴ Praktisch kommt das aber fast nur noch vor, wenn eine wesentliche Änderung wie Miete, Fläche oder Laufzeit allein mündlich vereinbart wurde, oder bei Altfällen aus der Zeit vor 2025.

Eine Falle aus der Übergangszeit bleibt: Wurde zu einem Altvertrag ein Nachtrag geschlossen, gilt nach Einschätzung von GÖRG fortan das neue Recht für das gesamte Mietverhältnis.⁸ Wer sich auf einen alten Schriftformmangel berufen will, muss also auch die Nachträge prüfen. Das gehört in die Hände einer Fachkanzlei.

Geschäftsaufgabe ist kein Kündigungsgrund

Ein Sonderkündigungsrecht wegen Geschäftsaufgabe, Umsatzrückgang oder Umzug gibt es im Gesetz nicht. Das Risiko, die Halle sinnvoll nutzen zu können, trägt im Gewerbe der Mieter. Auch einen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen, haben Sie nur, wenn der Vertrag ihn vorsieht. In der Praxis lassen sich viele Vermieter trotzdem auf einen solventen Nachmieter ein, weil ein Rechtsstreit mit einem zahlungsunwilligen Mieter für beide Seiten schlechter ist.

Fristlose Kündigung im Gewerbemietvertrag

Beide Seiten können aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Für den Vermieter ist der häufigste Grund der Zahlungsverzug: Er darf fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten.⁷

Zahlt der Mieter den Rückstand, bevor die Kündigung zugeht, ist sie ausgeschlossen. Unwirksam wird sie auch, wenn er unverzüglich danach mit einer bestehenden Gegenforderung aufrechnet (§ 543 Abs. 2 S. 2 und 3 BGB).⁷ Anders als bei Wohnungen kann der Gewerbemieter eine bereits zugegangene Kündigung aber nicht durch nachträgliche Zahlung innerhalb einer Schonfrist unwirksam machen. Die entsprechende Vorschrift des Wohnraummietrechts wird auf Gewerberäume nicht übertragen.² Wer als Mieter in Zahlungsschwierigkeiten gerät, sollte deshalb sofort mit dem Vermieter sprechen, nicht erst nach der zweiten offenen Miete.

Automatische Verlängerung: drei Mechanismen, die Sie kennen sollten

Option. Sie haben das einseitige Recht, den Vertrag um einen festgelegten Zeitraum zu verlängern. Sie müssen die Option ausüben, meist mit einer Frist von sechs bis zwölf Monaten vor Ablauf. Verpassen Sie die Frist, endet der Vertrag.

Verlängerungsklausel. Der Vertrag verlängert sich automatisch, etwa um ein Jahr, wenn keine Seite rechtzeitig widerspricht. Hier ist es umgekehrt: Verpassen Sie den Widerspruch, sind Sie ein weiteres Jahr gebunden. Suchen Sie im Vertrag nach Formulierungen wie „verlängert sich jeweils um“.

Stillschweigende Verlängerung. Nutzen Sie die Halle nach Vertragsende einfach weiter, verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit, wenn keine Seite innerhalb von zwei Wochen widerspricht.⁹ Viele Formularverträge schließen diese Regel aus. Dann schulden Sie für die Zeit der Weiternutzung trotzdem eine Nutzungsentschädigung.

So kündigen Sie richtig

Das Gesetz schreibt für die Kündigung von Gewerberäumen keine besondere Form vor; die Schriftformpflicht für Kündigungen gilt nur bei Wohnraum.² Fast jeder Hallenmietvertrag verlangt aber die Schriftform. Halten Sie sich daran.

1. Vertrag prüfen

   Befristung, Optionen, Verlängerungsklausel, vertragliche Frist und Form der Kündigung heraussuchen.

2. Termin berechnen

   Den letzten Zugangstag bestimmen und mindestens eine Woche Puffer einplanen.

3. Richtig unterschreiben

   Die Kündigung muss von vertretungsberechtigten Personen unterschrieben sein. Kündigt ein Bevollmächtigter, die Originalvollmacht beilegen, sonst kann der Vermieter die Kündigung zurückweisen.¹⁰

4. Zugang nachweisen

   Per Bote mit Zeugen oder Einwurfprotokoll zustellen. Eine E-Mail allein reicht nicht, wenn der Vertrag Schriftform verlangt.

5. Auszug planen

   Rückbau, Übergabeprotokoll und Rückgabe der Sicherheit vorbereiten.

Bei der Planung des Umzugs zählt der Kündigungstermin der alten Fläche zu den teuersten Stellschrauben. Wie sich doppelte Mieten auf die Gesamtkosten auswirken, zeigen die Rechenbeispiele für 150, 1.000 und 5.000 m². Wann die Kaution nach dem Auszug zurückkommt, erklärt der Artikel Kaution und Bürgschaft im Gewerbemietvertrag. Welche Klauseln Sie beim nächsten Vertrag von Anfang an anders verhandeln sollten, steht im Artikel zum Gewerbemietvertrag für Hallen.