Bei der Maklerprovision für Gewerbe-Miete gibt es keine gesetzliche Regel, wer zahlt und wie viel. Das Bestellerprinzip gilt nur für Wohnungen. Bei Hallen kann die Provision deshalb vom Vermieter, vom Mieter oder von beiden getragen werden, je nachdem, was vereinbart ist. Als marktüblich gelten häufig drei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, verbindlich ist aber nur, was vereinbart wird.
Weil es keinen gesetzlichen Rahmen gibt, entscheidet der Einzelfall. Für Sie als Mieter heißt das: Die Frage nach der Provision gehört an den Anfang, nicht an das Ende einer Flächensuche.
In eigener Sache: corealis ist selbst ein Maklerhaus und verdient bei einer Vermittlung unter Umständen eine Provision. Prüfen Sie die Angaben in diesem Text daher kritisch. Ob und in welcher Höhe bei einer Vermittlung durch corealis eine Provision anfällt, klären wir vorab im Einzelfall.
Warum das Bestellerprinzip bei Hallen nicht gilt
Seit Juni 2015 darf ein Makler von Wohnungssuchenden keine Provision verlangen, außer er hat die Wohnung ausschließlich in deren Auftrag gesucht.1 Diese Regel steht im Wohnungsvermittlungsgesetz, und das bezieht sich ausdrücklich nur auf Mietverträge über Wohnräume.2
Für Hallen, Lager, Büros oder Läden gibt es keine vergleichbare Vorschrift. Auch die 2020 eingeführte Teilung der Provision beim Kauf betrifft nur Wohnungen und Einfamilienhäuser.3 Im Gewerbe gilt allein das allgemeine Maklerrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, und das lässt Höhe und Verteilung offen.
Wann ein Provisionsanspruch entsteht
Ein Makler hat nur dann Anspruch auf Provision, wenn drei Dinge zusammenkommen:
Ein Maklervertrag
Sie haben dem Makler eine Provision versprochen, ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten. Eine bestimmte Form ist im Gewerbe nicht vorgeschrieben.
Eine Maklerleistung
Der Makler hat Ihnen die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt.
Ein Mietvertrag infolge dieser Leistung
Der Mietvertrag kommt tatsächlich zustande, und zwar wegen des Nachweises oder der Vermittlung.4
Heikel ist meist der erste Punkt. Nach dem Gesetz gilt eine Provision als stillschweigend vereinbart, wenn die Leistung des Maklers den Umständen nach nur gegen Vergütung zu erwarten ist.5 Wer ein Exposé mit deutlichem Provisionshinweis anfordert und dann besichtigt, kann damit bereits einen Maklervertrag geschlossen haben. Wer einen Makler ausdrücklich beauftragt, ohne über die Vergütung zu sprechen, schuldet im Zweifel die übliche Provision.
Umgekehrt gilt: Kommt kein Mietvertrag zustande, gibt es keine Provision, egal wie viele Besichtigungen stattgefunden haben. Reine Bemühungen werden nicht bezahlt, solange nichts anderes vereinbart ist.
Die drei Provisionsmodelle
| Modell | Wer zahlt | Wann es vorkommt |
|---|---|---|
| Innenprovision | Vermieter | Der Eigentümer hat den Makler mit der Vermietung beauftragt und trägt die Kosten selbst |
| Außenprovision | Mieter | Im Exposé steht ein Provisionshinweis für den Mieter, oder der Mieter hat den Makler mit der Suche beauftragt |
| Geteilte Provision | Beide | Beide Seiten zahlen einen Teil, häufig bei größeren Abschlüssen |
Welches Modell gilt, steht meist im Exposé oder im Suchauftrag. Fehlt ein Hinweis, fragen Sie nach, bevor Sie Unterlagen anfordern. Ein seriöser Makler beantwortet diese Frage sofort und schriftlich.
Wie hoch die Maklerprovision im Gewerbe üblich ist
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. In der Fachliteratur werden für Gewerbevermietungen Provisionen von drei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer als üblich beschrieben, wobei sich die Monatsmiete mal auf die Netto-, mal auf die Bruttomiete bezieht.6 In Märkten mit viel Leerstand werden Flächen dagegen oft provisionsfrei für den Mieter angeboten. Das ist eine Orientierung, kein Tarif. Bei langen Laufzeiten und großen Flächen wird die Provision in der Praxis individuell verhandelt, etwa als Prozentsatz der Jahresmiete oder mit einer Obergrenze. Klären Sie vor allem die Bezugsgröße: Drei Monatsmieten brutto sind spürbar mehr als drei Monatsmieten netto kalt.
Ein Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung. Die Werte sind Annahmen, keine Angebote:
| Annahme: Halle mit 1.000 m², Kaltmiete 7.375 € im Monat | Betrag |
|---|---|
| Provision 2 Monatsmieten netto kalt | 14.750,00 € |
| Provision 3 Monatsmieten netto kalt | 22.125,00 € |
| Umsatzsteuer 19 % auf 3 Monatsmieten | 4.203,75 € |
| 3 Monatsmieten inklusive Umsatzsteuer | 26.328,75 € |
| Verteilt auf 5 Jahre Laufzeit, pro Monat netto | 368,75 € |
Über die Laufzeit verteilt sind das in diesem Beispiel rund 0,37 € pro m² und Monat. Für ein vorsteuerabzugsberechtigtes Unternehmen ist die Umsatzsteuer ein Durchlaufposten. Die Provision ist für Unternehmen in der Regel eine Betriebsausgabe; wie sie steuerlich zu behandeln ist, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
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Suchprofil anlegenWas ein Makler im Gewerbe leisten sollte
Ob sich eine Provision lohnt, hängt davon ab, was Sie dafür bekommen. Bei Hallen ist der Markt eng, und viele Flächen wechseln den Mieter, ohne je auf einem Portal zu erscheinen. Ein Makler mit Bestand und Kontakten zu Eigentümern kann Ihnen Flächen zeigen, die Sie allein nicht finden würden. Dazu kommen Marktkenntnis bei der Miethöhe und Erfahrung mit den Klauseln, die im Gewerbemietvertrag für Hallen Geld kosten.
Wer gewerbsmäßig Mietverträge über Gewerberäume vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung.7 Fragen Sie im Zweifel danach, ebenso nach einer Mitgliedschaft in einem Berufsverband.
Typische Streitpunkte und wie Sie sie vermeiden
Vorkenntnis. Kannten Sie die Halle schon, bevor der Makler sie Ihnen angeboten hat, fehlt es am ursächlichen Nachweis. Teilen Sie das sofort und schriftlich mit, wenn Sie ein Exposé zu einer Fläche bekommen, die Ihnen bereits bekannt ist. Wer erst nach Vertragsschluss darauf hinweist, hat schlechte Karten.
Mehrere Makler, eine Halle. Bieten Ihnen zwei Makler dieselbe Fläche an, kann im ungünstigsten Fall jeder eine Provision verlangen, wenn Sie mit beiden einen Maklervertrag geschlossen haben. Klären Sie früh, über wen Sie die Fläche weiterverfolgen.
Abweichender Vertrag. Mieten Sie am Ende nur einen Teil der Fläche, eine andere Einheit desselben Eigentümers oder über eine andere Gesellschaft Ihrer Gruppe, kann trotzdem ein Provisionsanspruch bestehen. Es kommt darauf an, ob der abgeschlossene Vertrag wirtschaftlich dem nachgewiesenen entspricht.
Reservierungs- und Bearbeitungsgebühren. Gebühren, die unabhängig vom Erfolg anfallen sollen, sind ungewöhnlich und sollten Sie hinterfragen.
Praxistipp: Schicken Sie zu Beginn jeder Zusammenarbeit eine kurze E-Mail mit drei Punkten: welche Flächen Sie bereits kennen, ob und in welcher Höhe Sie bereit sind, eine Provision zu zahlen, und dass ein Anspruch nur bei Abschluss eines Mietvertrags entsteht. Diese Mail kostet fünf Minuten und beantwortet die meisten Fragen, über die später gestritten wird.
Die Provision in die Gesamtkosten einrechnen
Eine Provision ist eine Einmalzahlung, die sich über die Laufzeit verteilt. Vergleichen Sie Angebote mit und ohne Provision deshalb anhand der Gesamtkosten über die feste Laufzeit. Bei 1.000 m² und fünf Jahren müsste die Miete um rund 0,37 € je m² oder mehr sinken, damit sich drei Monatsmieten Provision ausgleichen (22.125 € geteilt durch 1.000 m² und 60 Monate). Wie Sie die Gesamtkosten aufstellen, zeigen die Rechenbeispiele für 150, 1.000 und 5.000 m²; welche Miete in Ihrer Region realistisch ist, steht im Artikel zum Mietpreis für Hallen pro m².
Fragen, die Sie vor der ersten Besichtigung stellen sollten
- Fällt für mich als Mieter eine Provision an, und wenn ja, in welcher Höhe?
- Bezieht sich die Provision auf die Nettokaltmiete, und kommt Umsatzsteuer hinzu?
- Wann ist sie fällig: bei Unterschrift des Mietvertrags oder bei Übergabe?
- Hat der Vermieter Sie beauftragt, oder arbeiten Sie für mich?
- Was gilt, wenn ich nur einen Teil der Fläche oder eine andere Einheit miete?
Wer zahlt die Maklerprovision bei Gewerbe-Miete?
Das ist frei vereinbar. Es zahlt entweder der Vermieter, der Mieter oder beide anteilig. Das Bestellerprinzip gilt nur für Wohnungen und nicht für Hallen, Lager oder Büros.
Wie hoch ist die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Häufig werden drei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer als üblich genannt. Klären Sie, ob sich die Monatsmiete auf die Netto- oder die Bruttomiete bezieht.
Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbe in NRW?
Nein. Das Bestellerprinzip ist bundesweit im Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt und gilt nur für Mietverträge über Wohnräume, in NRW genauso wie in allen anderen Ländern.
Muss ich Provision zahlen, wenn kein Mietvertrag zustande kommt?
Nein. Ein Anspruch auf Maklerlohn entsteht nur, wenn der Mietvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers abgeschlossen wird, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Quellen
- Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, § 2 Abs. 1a, https://www.gesetze-im-internet.de/wovermrg/__2.html
- Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, § 1 Abs. 1, https://www.gesetze-im-internet.de/wovermrg/__1.html
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 656c und 656d zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html und https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 652 Entstehung des Lohnanspruchs, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__652.html
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 653 Maklerlohn, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__653.html
- Alexander C. Blankenstein, Haufe: Makler, Provision und Aufwendungsersatz, Abschnitt 1.3 Gewerbe- und Geschäftsraummiete, https://www.haufe.de/wohnungswirtschafts-office-professional/makler-provision-und-aufwendungsersatz-13-gewerbe-geschaeftsraummiete_idesk_PI17795_HI14434949.html
- Gewerbeordnung, § 34c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung, https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html
